الرهن العقاري أنواعه وشروطه وحكمه في الإسلام
يُعَدُّ الرهن العقاري واحداً من أشهر الضمانات التي تلجأ إليها الأطراف الدائنة من أجل كفالة استعادة أموالها التي أقرضتها إلى الأطراف المدينة، وتتبع البنوك وجهات تقديم القروض هذه الطريقة من أجل تحصيل أموالها على شكل أصول أو أجزاء منها، وتعادل قيمة المال الذي اقترضه مالك العقار، فإذا لم يستطع المدين سداد ديونه تستولي الجهة الدائنة على العقار أو جزء منه كبديل لمالها وفوائده التي لم يستطع إعادتها.
لقد أفردنا هذا المقال للإجابة عن التساؤلات الآتية:
- ما هو معنى الرهن العقاري؟
- ما هي أنواع الرهن العقاري؟
- ما هي شروط الرهن العقاري؟
- ما هي مميزات الرهن العقاري؟
- ما هو حكم الرهن العقاري في الإسلام؟
- ما حكمة مشروعية الرهن العقاري؟
أولاً: ما هو معنى الرهن العقاري؟
الرهن العقاري (Mortgage) هو التمويل بضمان العقار، وهو أيضاً "الامتيازات ضد الممتلكات" و"المطالبات على الممتلكات"، والرهن لغوياً هو الحبس، والرهن العقاري هو حبس الشيء بالدين؛ إذ يمكن تحصيل هذا الدين أو جزء منه من الشيء المُرتهن، وعليه فإنَّ الرهن العقاري هو حبس العقار بالدين، أما التعريف الشرعي للرهن العقاري، فهو وضع عقار ذي قيمة مالية بالدين؛ أي بمعنى أبسط إذا استدان شخص X من الناس من شخص آخر Y وجعل ضمانة تسديد هذا الدين هو عقار يملكه الشخص الأول X، فإنَّ هذا العقار يصبح تحت تصرف الطرف الدائن Y حتى يستوفي ديونه من الشخص المدين X.
ثانياً: أنواع الرهن العقاري
يوجد نوعان من أنواع الرهن العقاري تُعَدُّ الأكثر شعبية واستخداماً بين الناس، في الحقيقة توجد أشكال كثيرة يمكن أن يأتي عليها الرهن العقاري، ولكنَّ أنواع الرهن العقاري الشهيرة هي:
- رهن عقاري ثابت لمدة 30 عاماً، أو رهن عقاري ثابت لمدة 15 عاماً.
- رهن عقاري قصير يصل إلى خمس سنوات.
- رهن عقاري لمدة 40 عاماً أو أكثر.
ملاحظة هامة: يمكن تقليل قيمة الدفع الشهري عن طريق تمديد الدفعات على مدى سنوات أطول، ولكنَّ هذا الأمر من شأنه أن يزيد من قيمة الفائدة الواجب دفعها.
بالعودة إلى أنواع الرهن العقاري نتحدث عن النوعين الأكثر شهرة وشيوعاً وهما: الرهن العقاري ذو السعر الثابت، والرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل.
1. الرهن العقاري ذو السعر الثابت:
يمكن تعريف الرهن العقاري ذو السعر الثابت على أنَّه نوع من أنواع الرهن العقاري يدفع فيه المُقترض نفس سعر الفائدة طوال مدة سداد القرض، ولا يطرأ أي تغيير على مبلغ الشهر الأساسي المدفوع، مضافاً إليه الفائدة من دفع الرهن العقاري من بداية عملية السداد حتى نهايتها.
حتى لو تغيَّر سعر الفائدة في السوق نحو الارتفاع فإنَّ المقترض يستمر في دفع السعر ذاته، أما في حال انخفاض سعر الفائدة بشكل كبير، فإنَّ المقترض لديه فرصة لكي يكون قادراً على تأمين ذلك المعدل الأدنى عن طريق إعادة تمويل الرهن العقاري، ويُشار إلى الرهن العقاري ذي السعر الثابت بمسمى "الرهن التقليدي".
2. الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل:
يصنَّف الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل من أنواع الرهن العقاري، وفي هذا النوع يُحتَسَب سعر الفائدة لفترة ابتدائية ثم تتقلب مع أسعار الفائدة في السوق، وفي أغلب الأحيان يكون سعر الفائدة الابتدائي أقل من سعر السوق؛ مما يجعل الرهن العقاري ذا السعر القابل للتعديل فكرة مجدية بالنسبة إلى الرهن على الأمد القصير، إلَّا أنَّه من الممكن أن يكون أقل تكلفة على الأمد الطويل إذا ما تناقص سعر الفائدة في السوق عن السعر الابتدائي بعد المهلة المحددة، أما إذا ازدادت أسعار الفائدة، فقد لا يتمكَّن المقترض من تحمُّل الدفعات الشهرية العالية، وفي جميع الأحوال لا يمكن التنبؤ بالدفعات الشهرية بعد الفترة الابتدائية.
أنواع أقل شيوعاً من الرهن العقاري:
تُعَدُّ القروض العقارية ذات الفائدة فقط واحدة من أنواع الرهن العقاري التي تستخدم جداول زمنية بالغة التعقيد في عملية السداد، إلَّا أنَّ المدينين المتطورين قادرون على استثمارها بأفضل شكل، أما القروض العقارية خلال فقاعة الإسكان، فقد سببت الكثير من المشكلات لمالكي المنازل في مطلع القرن العشرين وتحديداً في عقده الأول.
يوجد نوع من أنواع الرهن العقاري يُدعى الرهن العقاري العكسي، وهو موجَّه إلى أصحاب المنازل من المسنين الذين تتجاوز أعمارهم 62 عاماً، وهو يناسب الفئة التي تتطلع إلى تحويل جزء من أسهم منازلها إلى سيولة نقدية، ويقترض أصحاب المنازل هؤلاء مقابل قيمة بيوتهم، ويحصلون على المال على شكل خطوط ائتمانية أو دفعات شهرية أو مبلغ إجمالي، وفي حال وفاة المقترض أو بيعه للمنزل المرهون يصبح رصيد القرض مستحقاً بالكامل وقابلاً للدفع.
ونشير إلى أنَّ الرهن العقاري ساهم في إتمام عمليات شراء كبيرة للعقارات دون أن يُدفع سعر العقار كاملاً بشكل مُسبق.
شاهد بالفيديو: كيف يمكن الوصول إلى الحرية المالية؟
ثالثاً: شروط الرهن العقاري
لا بدَّ على المقترض تحقيق شروط الرهن العقاري من أجل حصوله على السيولة المالية التي يطلبها، وفيما يأتي مجموعة شروط الرهن العقاري:
- التزام المدين أو الراهن بتسديد دفعاته المالية مضافاً إليها الفائدة المُتَّفق عليها مع الدائن المُرتهن في المواعيد المحددة المبرمة بينهما.
- يحق للمرتهن الدائن انتزاع ملكية العقار من الرهن إذا ما تخلَّف المدين عن الدفع في الموعد المتفق عليه على الرغم من تلقِّيه إنذار بالدفع.
- في الحالات التي يتمكن فيها الراهن المدين من دفع النسبة المالية التي اتُّفِقَ عليها دفعة واحدة، يجب على الطرف الآخر الموافقة بعد الاتِّفاق في العقد على القيمة المالية.
- يجب أن يحتوي العقد على البند الذي يشمل نقل المسؤولية كاملة إلى الورثة في حال وفاة أحد الطرفين.
- يجب أن يحتوي العقد على معلومات صريحة توضِّح شروط الإيجاب والقبول المتوفرة بين الطرفين.
- يجب أن يُبرم العقد بين طرفين عاقلين بالغين، يعادل أو يتجاوز سن كل منهما السن القانوني.
- يجب أن يكون العقار المرهون موجوداً ومملوكاً من قبل الراهن في أثناء الرهن ولا يكون موعوداً به، كما يجب أن يكون الرهن معلوم القيمة.
- يجب أن يمتلك راهن العقار سند ملكية يثبت ملكيته للعقار، إضافة إلى وجود العقار بشكل مرئي وملموس.
رابعاً: مميزات الرهن العقاري
من مميزات الرهن العقاري ما يأتي:
- عدم خسارة الراهن العقار المرهون إلى الأبد.
- بقاء ملكية العقار بيد الراهن حتى سداده الدين إلى المرتهن.
- وجوب تسجيل عقد اتِّفاق الرهن العقاري بين الراهن والمرتهن في الهيئات القضائية حفاظاً على حق المرتهن.
- تقييد حرية الراهن في التصرُّف بالرهن العقاري لغاية تسديده للذمم المالية المستحقة عليه إلى الدائن.
- الضمان للمرتهن بحق التصرف بالرهن العقاري مستعيناً بالإشراف القضائي قسرياً في حال امتناع الراهن عن تسديد المستحقات المالية له.
- عدم ارتفاع سعر الفائدة المالية المتفق عليها في عقد الرهن العقاري حتى لو ارتفع ثمن العقار.
خامساً: حكم الرهن العقاري في الإسلام
في حكم الرهن العقاري في الإسلام يُعرِّف الفقهاء الرهن العقاري على أنَّه جعل العقار مقابل الدين؛ إذ يُسمَح للدائن استخدام العقار والتصرُّف به بالطريقة التي يشاء في حال عجز المدين عن تسديد ديونه، أما في حال استطاع المدين تسديد الديون المترتبة عليه، فلا يحق للدائن التصرف بالعقار.
استند العلماء في الإجماع على جواز الرهن عموماً - والرهن العقاري كجزء منه - وبشكل مطلق إلى قوله تعالى: (وَإِن كُنتُمْ عَلَىٰ سَفَرٍ وَلَمْ تَجِدُوا كَاتِباً فَرِهَانٌ مَّقْبُوضَةٌ ۖ فَإِنْ أَمِنَ بَعْضُكُم بَعْضاً فَلْيُؤَدِّ الَّذِي اؤْتُمِنَ أَمَانَتَهُ وَلْيَتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ ۗ وَلَا تَكْتُمُوا الشَّهَادَةَ ۚ وَمَن يَكْتُمْهَا فَإِنَّهُ آثِمٌ قَلْبُهُ ۗ وَاللَّهُ بِمَا تَعْمَلُونَ عَلِيمٌ)، وفعل النبي محمد صلى الله عليه وسلم في رهن درعه مقابل الشعير؛ وذلك كما روى عبد الله بن عباس - رضي الله عنهما - أنَّه عليه الصَّلاة والسَّلام: (خرج رسولُ اللهِ صلَّى اللهُ عليهِ وسلَّمَ على أصحابِه ذاتَ يومٍ وفي يدِه قطعةٌ من ذهبٍ، فقال: يا عبدَ اللهِ بنَ عمرو ما كان محمدٌ قائلاً لربِّه لو مات وهذه عنده، ثم قسمها قبل أن يقومَ، ثم قال: ما يسُرُّني أنَّ لآلِ محمدٍ صلَّى اللهُ عليهِ وسلَّمَ مثلَ هذا الجبلِ، وأشار إلى الجبلِ، وأنِّي متُّ وتركت منه دينارَين، قال ابنُ عباسٍ فقبض رسولُ اللهِ صلَّى اللهُ عليهِ وسلَّمَ يوم قُبض، فلم يدعْ ديناراً ولا درهماً ولا عبداً ولا أمةً، وترك درعَه مرهونةً بثلاثين صاعاً من شعيرٍ كان يأكل منه ويُطعِم عيالَه عند رجلٍ من اليهودِ)، وأجمع علماء المسلمين أيضاً على قاعدة فقهية تقول: "كل ما جاز بيعه جاز رهنه، وما لا يجوز بيعه لا يجوز رهنه"؛ لذا واستناداً إلى جميع ما سبق فإنَّ العلماء قد أجمعوا واتفقوا على جواز الرهن العقاري، وفق أركان وشروط محددة.
شاهد بالفيديو: كيف تضع ميزانية تساعد على الادّخار؟
سادساً: حكمة مشروعية الرهن العقاري
يتساءل الكثيرون عن حكمة مشروعية الرهن العقاري، ولماذا أحل الإسلام هذا الأمر؛ والجواب أنَّ الرهن عموماً جائز بالإجماع واستناداً إلى الكتاب الكريم والسنة الشريفة، ولكنَّه ليس واجباً ملزماً، فليس من الضروري أن يأخذ الدائن رهناً عقارياً من المدين مقابل إقراضه الدين.
ولأنَّ الله سبحانه وتعالى لم يحلل شيئاً إلا لغاية تنفع الناس، فإنَّه قد شرَّع الرهن لما فيه من إثبات لحق الدائن وتذكير للمدين بدينه ووجوب وفائه ورده الحق لأصحابه، وإلَّا فإنَّ الدائن يحق له أن يتصرَّف في المرهون ما لم يستوفِ حقه في الدين من الراهن، كما أنَّ الحكمة من مشروعية الرهن العقاري هي تسهيل الأمور على الناس وتيسير قضاء حوائجهم، وخاصة في التعاملات التجارية التي تتطلب السرعة في الإنجاز، وهذا ما توصَّلت إليه جمهرة العلماء التي اجتهدت في معرفة الحكمة في مشروعية الرهن العقاري.
في الختام:
إنَّ الرهن العقاري هو وضع عقار كضمان بين الدائن والمدين من أجل تشجيع المدين على سداد ديونه، وضمان حق الدائن في عدم ضياع حقوقه والدين الذي أقرضه، ولقد شرَّع الدين الإسلامي الرهن لما له من مميزات وفوائد تضمن حقوق كل من طرفي الرهن العقاري من راهن ومرتهن، ولقد ذكرنا في هذا المقال شروط الرهن العقاري الواجب توافرها لإتمام عقد الرهن بين طرفين، كما عرَّفنا أنواع الرهن العقاري حسب المدة الزمنية أو نوع الفائدة.